5月20日-21日，南京迎來首批集中供地競拍，51宗涉宅用地全部成交，總成交額992.5億元。其中，36宗地塊觸頂，8宗地塊底價成交，整體溢價率達到18%。

據悉，南京2021年計劃住宅用地供應面積為919萬平方米，首次集中供地占全年計劃比例的24%。從目前展開集中供地的城市來看，南京整體992.5億元的出讓金額排名第三位，僅次于杭州、北京。

“資金+運氣”，招商蛇口、萬科、新城成為“大贏家”

在此次南京集中土拍中，房企參與度較高。據中指研究院統計數據，南京本次拍地報名的房企超過80家，其中保利報名了29宗地塊，香港置地報名超15宗地塊，創下港資房企史上一次性報名參拍地塊數量之最。

綜觀出讓結果，招商蛇口、萬科、新城成為此次土拍的大贏家。其中，招商蛇口獨自拿下2宗地，斥資91.3億元，再加上聯合南通瑞城拿下江心洲G26地塊，總共斥資147.5億元。

從拿地金額來看，僅招商蛇口一家的成交金額占本批次供地總成交金額992.5億元的15%。緊隨招商蛇口后，拿地金額位列第二名和第三名的分別為新城和華潤，分別為94億元和70.6億元。

值得一提的是，備受關注的、總價最高的地塊為新玄武G24地塊，該宗土地出讓面積21.45余萬平方米，為商住混合用地，起始價71.8億元，經過158輪報價，被招商蛇口以88.9億元的總價拿下，成交樓面價12520元/平方米。據貝殼找房二手房報價顯示，新玄武G24地塊周邊的中海玄武公館二手房價格約為5.5萬元/平方米。

從拿地數量來看，新城、萬科分別收獲4宗地。其中，萬科報名參拍了32宗地，最終拿下國際健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地，總成交額45.88億元。新城報名參拍了20宗地，最終拿下南部新城、仙林湖、研創園、匯通路4宗地，總成交額94億元。

值得關注的是，南京此次集中拍地采取“觸頂搖號”的方式，也就是說，當地塊競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度。

最終，51宗地塊中有36宗地塊“觸頂”。而在搖號環節，萬科和新城控股分別競得4宗和3宗地塊，招商蛇口搖中2宗地塊。

在業內人士看來，由于南京此次集中供地出讓地塊宗數較多，且又采取“觸頂搖號”的方式，這就導致參拍房企大多集中在資金實力雄厚的品牌開發商、國企和較為有實力的本土房企，它們采用“廣撒網”的方式，有機會拿到更多地塊。

南京首次集中拍地之“最”，根據公開資料以及好地研究院數據整理。

盈利空間進一步壓縮，多宗地塊銷售利潤率不足2%

實際上，先于南京之前，同樣是長三角的熱點城市杭州，房企競爭較為激烈，房地差再度走低，部分房企為了拿地擴儲不惜犧牲盈利空間。

在杭州拿地后，杭州本地房企濱江集團董事長戚金興在5月14日的業績說明會上表示，“最近在杭州集中土地出讓中，公司共獲取了5宗土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

同樣，此次南京土拍由于地價抬高加之限價，房企的盈利空間進一步壓縮，部分熱點地塊的銷售利潤率不足2%。

據好地研究院數據顯示，此次南京土拍中，有12宗地塊的預期銷售利潤率(不考慮去化速度)不足2%。其中，此次溢價率最高的邁皋橋G42地塊，成交樓面價26724元/平方米，未來毛坯銷售限價32907元/平方米，預期銷售利潤率僅為0.5%。

而萬科競得的麒麟G47地塊，成交總價14.2億元，成交樓面價約為22702元/平方米，未來毛坯銷售限價28500元/平方米，溢價率30.3%，預期銷售利潤率僅為0.3%。此外，新城競得的G43地塊和G46地塊的預期銷售利潤率分別為0.6%和1%，保利競得的G28地塊預期銷售利潤率0.9%。

在限價既定的情況下，房企拿地需求較高使得利潤空間進一步被擠壓，另一方面，部分地區的地價，包括南部新城、邁皋橋、江寧正方新城等也再次被刷新。

長期關注南京樓市行情的、知名房地產專家孟祥遠認為，“土地價格會傳導到房價，此次成交的地塊將在一到兩年后建成新房上市，目前看來房價將穩中有升。”

南京首次集中拍地中，房企拿地金額排名前五名，根據公開資料和好地研究院等數據整理。

(記者 徐倩)