(朱先生在《湘問·投訴直通車》發的投訴帖)

(資料圖)

華聲在線3月15日訊(記者 李昆勵)近日，郴州朱先生向華聲在線《投訴直通車》《消費投訴》欄目投訴，他在郴州美的云熙府購買了一套商品房，房屋有諸多問題，物業遲遲未整改到位，卻要求業主承擔整改期間物業費。

記者調查發現，整改期間物業費由誰承擔一事備受爭議。2022年5月，湖南修訂出臺了《湖南省物業服務收費管理辦法》，明確規定買受人在查驗收房時存在不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求的，整改期間的物業服務費由建設單位交納。但在實操過程中，哪些房屋質量問題可以要求開發商承擔物業費，仍缺乏相應的界定標準。

投訴：房屋問題多、整改慢 物業費卻要照交不誤?

2019年，朱先生購買了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，開發商湖南中寧置業有限公司向業主下達了收房通知書。

朱先生前往驗房時發現房屋存在“客廳窗簾盒位置開裂、房間內電路開關失效、多處油漆破損、墻壁開裂、門檻下沉”等問題，他現場向開發商維保中心提交了整改報修單。

(房屋部分需整改問題清單。圖片由當事人提供)

“然而直到今年2月份，5個月過去了，屋內部分開關及浴室玻璃門仍沒安裝到位，整改還沒搞完!”因為著急入住，朱先生無奈決定先收房。

在辦理手續時，朱先生發現，物業費的收取時間是從2022年10月1日即開發商下達可收房通知書后開始算起，“理由是，下發通知書即視同達到了收房標準，且物業已產生了相應服務成本。”

“整改進度慢、效果不盡人意是導致我延遲收房的主因，這期間產生的費用怎么由我承擔呢?”因達成不了共識，朱先生再次拒絕收房。

(朱先生與物業、開發商溝通截圖。圖片由當事人提供)

爭議：開發商既是“運動員” 又做“裁判員”?

記者調查發現，朱先生的情況并非個案。

長沙符先生向記者反映，2021年2月他在長沙梅溪悅章購買了一套商品房，因樓棟墻體垂直度問題達不到交付標準，整棟樓延遲收房89天。業主們要求由開發商承擔整改期間的物業費，但目前沒有收到開發商的明確答復。

長沙葉女士則告訴記者，她購買的房屋存在天花板開裂、衛生間大面積空鼓等諸多問題，自開發商下達收房通知書已經過了3個月，房屋整改遲遲未完成，“我每周都在催，但進度還是很慢，開發商也說他們人手不夠。”葉女士同樣認為，她不應該承擔整改期間的物業費，而物業則認為，需要整改的都是些小問題，不影響交付使用，業主理應繳納期間產生的物業費。

采訪中，有業主認為，目前市場上交付的新房大部分是精裝房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影響業主正常使用。“我總不能等買好家具入住了，再來維修基礎工程，再撬瓷磚、澆筑天花板吧?”葉女士認為，在物業費的核定上，應“因地制宜”。

對此，地產公司看法不一。長沙一家地產企業負責人告訴記者，房屋通過政府主管部門的竣工驗收，才能下達收房通知書，“通過竣工驗收就意味著房屋不存在主體結構質量問題，整體交付時，物業也開始在公共區域投入人力、物力管理，物業公司要求從集中交付時開始繳納物業費，這是合情合理的。”

記者了解到，2022年5月7日，湖南省發改委、省住建廳、省市場監管局聯合印發了重新修訂的《湖南省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，第十五條(三)規定，買受人在查驗收房時存在不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求的，整改期間的物業服務費由建設單位交納。

然而關于“購房合同約定的質量要求”，消費者頗有不滿。

“購房合同中往往約定了物業費的繳納時間，卻缺少對房屋質量的詳細約定，尤其現在大部分都是精裝房，難免有很多問題。”符先生對此提出了異議，“購房合同都是開發商的格式版本，消費者只有簽或不簽的權力，怎么維權?”

“根據開發商提供的合同來，開發商即是裁判員，又是運動員，對業主來說本來就不公平。”葉女士說道。

回應：整改期間的物業費由整改方承擔

房屋整改期間的物業費到底該由誰承擔呢?什么樣的質量問題，不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求?

郴州北湖區郴江街道辦事處建議朱先生以書面形式將情況和問題告知開發商和相關政府部門，由政府有關行政主管部門進行責任劃分，再根據責任劃分承擔相對應的物業管理費。

記者通過長沙市12345政務服務便民熱線進行了詢問，得到的回復是：房屋因質量問題需進行整改，整改期間的物業費由整改方承擔。

至于開發商提出的“只是小瑕疵，不是大問題”的說法，12345認為：“小瑕疵，也是質量問題。”

北京中倫文德(長沙)律師事務所律師孫彥指出，交房時沒有達到合同約定的交房條件或已經與開發商達成了延期交房的協議，房屋交付前，房屋質量整改期間所產生的物業管理費用由開發商承擔。

關于“房屋質量問題”判斷標準，孫彥告訴記者，房屋的質量問題分為房屋主體結構質量不合格、嚴重影響正常居住使用的質量問題和其他質量問題三種。對于不屬于主體結構質量不合格的一般質量問題，購房者可在保修期內，根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，承擔商品房保修責任”的規定，請求開發商維修。因維修致使房屋使用功能受到影響或給購房人造成損失的，開發商應當負賠償責任。

對于網友針對“合同約定質量問題”的質疑，記者向長沙市住建局進行了咨詢，截至發稿前，暫未收到相關反饋，本欄目將持續關注。

（一審：李昆勵 二審：盧小偉 三審：謝峰）