三湘都市報·華聲在線全媒體記者 虢燦 卜嵐 通訊員 許振興

法拍房全面納入限購，沒有房產所在地購房資格的人，將不能競拍法拍房。據最高法網站消息，《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》將于2022年1月1日起施行，其中規定，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與法拍房競拍的，人民法院不予準許。

12月20日，三湘都市報記者了解到，目前湖南省內的法拍房中，僅長沙對部分樓盤精準限購，其他市州沒有出臺相關限購政策。新規實施后，會帶來哪些變化和影響，記者進行了采訪。

新規：競拍法拍房需要購房資格

根據最高法關于司法拍賣房產競買人資格的相關規定，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。也就是說，想要競拍法拍房，必須有房產所在地的購房資格。競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自愿承擔法律后果。

同時規定，司法拍賣房產成交后，法院在出具成交裁定書前，應當審核買家提交的從申請參與競拍到成交裁定書出具時這一時間段具備購房資格的證明材料。如果經審核買家不符合持續具備購房資格條件，買家請求出具拍賣成交裁定書的，法院不予準許。

如果買家虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交，當事人、利害關系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，法院應予支持。如果買家虛構購房資格導致拍賣行為無效，應當依法承擔賠償責任。

司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。

競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

影響：對法拍房市場進行規范，給城市主動權

“最高法的新規是對‘房子是用來住的、不是用來炒’定位的堅持。”長沙岳麓人民法院執行局法官肖和平介紹，新規第一條中特別提到了“受房產所在地限購政策約束”，這實際上是給了各個城市主動權，既在全國范圍內對法拍房市場進行了規范，又很靈活的因地制宜。

“房屋限購政策是‘一城一策’，具體限購政策是當地政府根據實際情況來制定的，并且不是一成不變的。”肖和平說。由于法拍房此前不限購，不少人將主意打到了這上面。2020年，該院在案件審理中，發現有人為了規避購房政策，捏造虛假債權債務關系，妄圖通過司法拍賣方式完成房屋買賣，最終三人獲刑。此案發生后，該院及時向上級法院提供了建議。

記者了解到，此前，長沙有多位房屋中介通過虛假訴訟，以法拍房的方式幫人買賣房屋，以此來規避長沙房屋限購政策。不僅如此，因為利益問題，還出現了部分個人炒作法拍房的嫌疑。早在2020年10月22日，長沙市住建局就對4名責任人涉嫌炒作“法拍房”的不誠信行為進行了公開曝光。其中，4人的曝光內文為“涉嫌炒作法拍房”，另外1人曝光內容為“介紹法拍房業務引發投訴糾紛”。

今年5月13日，長沙宣布對法拍房實施“精準限購”政策，首批51個限購樓盤名單，鈺龍天下、八方小區等熱點樓盤均在名單之列。

“‘精準限購’實施后，確實給一些熱門小區降了溫，但是地段、學位、戶型及配套好的房子仍然受歡迎，首拍就能成功，一些條件相對較差的房子，可能需要二拍才能交易成功，甚至流拍。”肖和平說。

新規引導有購房資格的人參與競拍，對沒有資格仍然來競拍的，如果因為虛構購房資格導致拍賣無效，一般會沒收競拍者的保證金，保證金一般是房屋掛牌價格的10%。如果虛構購房資格還串通他人或者侵害他人利益，法院還會根據情節輕重罰款、拘留，如果存在虛構訴訟等犯罪行為 ，還會被追究刑事責任。此外，法拍房兩次拍賣流拍后，申請執行人可能會申請以房抵債，如果申請執行人沒有購房資格，法院同樣不予支持。

房產業內人士表示，新政對法拍房限購后，不動產證未滿4年的賣家，以及沒有購房資格的買家將退場，被詬病已久的二手房掛牌價虛高也將改善，“此類政策，具有積極的導向，有利于促進房地產市場的平穩健康發展。”

現狀：熱門房子多人搶，大部分無人競拍

10月20日，記者登錄淘寶網司法拍賣網頁，部分房子頁面標注“不限購”字樣，正在拍賣的房子很多無人報名，有的則一套房多人報名競價。

上午10點，長沙市雨花區萬境水岸和苑小區一套104平方米的毛坯房開始第一次拍賣，截至中午12:33，已有11人報名競拍，價格從起拍的87萬多元漲到了123萬多元。

長沙市民劉女士關注法拍房一段時間，她計劃備孕二胎，原本百來平米的三房不夠用，想換成四房，但是關注了一個多月，沒看到合意的房子。

“我想買一套毛坯的四房，房子產權清晰一點的，新規定出臺對我們影響不大，但是可以限制一些沒有長沙戶籍的人來參與，應該是減少一些競爭吧。”劉女士說，“我去實地看過幾套法拍房，要么配套不好，要么競拍價格上來了，不如買新房，還是再等等看。”

數據：去年長沙法拍房成交4000多套

因為不限購，法拍房曾一度成為購房者的重要戰場。

2020年3月6日，長沙八方小區法拍房均價達到4.55萬元/㎡，138平方米的毛坯房共28人報名，經150多次出價，拍賣成交總價達628.12萬元。

3月9日，岳麓區梅溪四季家園二期一套法拍房以333萬元的總價成交，房屋面積為139.19平方米，成交單價23952元/㎡。

長沙一中介公司相關負責人表示，2020年，在新房市場熱銷的帶動下，長沙法拍房的成交量達到了一個小高峰。整體成交量約4000多套，占二手房市場成交量的1/10，長沙相關機構就有300多家。

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長沙多家中介為賣房虛構訴訟，賣家和中介均獲刑

三湘都市報·華聲在線全媒體記者 虢燦 通訊員 劉高妮

房子到手未滿規定年限，賣不出去怎么辦？房屋中介找人虛構債務關系，簽假合同打“假官司”，再調解結案，向法院申請執行。2019年到2020年，長沙多家中介公司這樣幫不符合政策的買家賣房。

近日，岳陽平江縣人民法院宣判這起虛假訴訟案件，該案涉及的4起虛假訴訟中，4套房產均在長沙，3位賣家和1位房產中介獲刑。

2020年4月，北京人尤強想賣掉自己位于長沙河西的一套房子，但是這套房子買了不足4年，尤強又急于脫手，他找到長沙一家中介公司。中介公司幫忙聯系上另外一位房產中介盧勇。

尤強跟盧勇介紹的一家勞保用品經營部簽訂一份假的《銷售合同》，根據事先安排，該經營部以尤強沒有支付貨款，把他起訴到了岳陽市平江縣人民法院。法院立案受理，在調解過程中，原被告達成一致，法院作出了民事調解書。

該案執行過程中，法官發現疑點重重，涉及虛假訴訟，移交到了平江縣公安局。一同移交的還有另外3起案件，都有盧勇的參與，涉及4套房產，2套位于長沙星沙，1套位于開福區，1套位于岳麓區。事發后，盧勇和3位賣家均投案自首，坦言都是為了規避長沙住房限購限售政策。

平江法院審理后認為，盧勇及尤強等3位賣家惡意串通，以捏造的事實提起民事訴訟，妨害司法秩序，其行為已構成虛假訴訟罪，其中被告人盧勇多次以捏造的事實提起民事訴訟，屬情節嚴重。法院一審判決被告人盧勇犯虛假訴訟罪，判處有期徒刑2年，并處罰金人民幣3萬元；被告人尤強等3人均被判處拘役4個月，緩刑6個月，并處罰金2萬元。（文中人物均為化名）