近日，招商蛇口發(fā)布了三季報，今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入501.18億元，同比增長96.21%;歸母凈利潤為21.92億元，同比下降56.96%。

對于營收增長、凈利潤卻大幅下滑，招商蛇口表示，報告期內(nèi)，受房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務毛利率同比下降;因疫情，公司實行減免租金等政策導致公司園區(qū)業(yè)務利潤同比下降明顯;上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

而若剔除掉上年同期的22.26億元收益，今年前三季度，招商蛇口的歸母凈利潤依舊同比大幅下滑了23.54%。

事實上在2019年，招商蛇口的扣非歸母凈利潤便下滑了14.55%，除了疫情的影響，收入占比較大的社區(qū)業(yè)務盈利能力下滑是重要原因。如今2020年僅剩下最后兩個多月，招商蛇口“故技重施”，開始頻繁出售股權(quán)，借此保利潤。

主要業(yè)務毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因

招商蛇口的收入主要來自社區(qū)開發(fā)與運營(主要為房地產(chǎn)銷售)及園區(qū)開發(fā)與運營，收入占比約為7：3。上半年兩項主業(yè)的雙雙不利，令其凈利潤下滑幅度超80%，而第三季度業(yè)績雖有明顯反彈，但凈利潤降幅仍超50%，繼續(xù)增收不增利。

今年前三季度，招商蛇口的毛利率為24.32%，較2019年同期的36%同比下滑近12個百分點。2020年盈利能力繼續(xù)惡化。

今年以來，從外部環(huán)境來看，持續(xù)半年的疫情對公司的園區(qū)業(yè)務造成了較大的影響，上半年，公司的園區(qū)業(yè)務毛利率同比下滑了18.24個百分點至20%以下。

而除了受疫情影響的園區(qū)業(yè)務之外，收入占比超7成的社區(qū)業(yè)務毛利率也在持續(xù)下滑，更加需要引起關注。數(shù)據(jù)顯示，2019年，招商蛇口的社區(qū)業(yè)務毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%，而今年上半年進一步下滑至18.77%。當期結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利空間較差。

銷售毛利率大幅下滑的同時，招商蛇口的費用控制也較差，前三季度凈利率同比大幅下降16.03個百分點至6.8%，進一步拖累盈利能力。

拿地成本上升較快 多個項目盈利空間不大

得益于產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢，招商蛇口的拿地成本較低，但近來的數(shù)據(jù)顯示，拿地優(yōu)勢似乎難以為繼。

今年招商蛇口加大了土地投資力度，但拿地成本顯著上升，上半年招商蛇口的拿地成本為9619.9元/平方米，較2019年的6858.75元/平方米增超40%，而同期銷售均價增速為18.1%，地價增速較快。今年拿下的地塊中不少都系溢價拿地，項目的盈利空間不大，公司未來毛利率或繼續(xù)承壓。

今年8月，招商蛇口通過搖號獲得長沙谷山南雙限地，地塊總價14.6億元，溢價率30%，樓面價6500元/平方米，限定毛坯住宅最高銷售均價12500元/平方米，除去一定的建筑成本后，這一項目的盈利空間并不大。

7月，經(jīng)過47輪競拍，招商蛇口子公司以16.74億元競得東莞謝崗鎮(zhèn)謝山村2020WR026地塊，溢價率39%，剔除無償配建后，預估樓面價約8870元/平方米。

皇姑2020-02號北四臺子村二期-2地塊，溢價率24.44%，還需無償移交政府租賃住房27000平方米;

海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，溢價率為28.4%;

廣東中山翠亨新區(qū)起步區(qū)1宗住宅用地，溢價率9.01%

臨近年底頻繁出售股權(quán) 為保今年凈利潤?

2019年，招商蛇口的非經(jīng)常性損益高達35.6億元，是2018年6.43億元的5.54倍。2019年公司的歸母凈利潤為160.33億元，同比增長5.2%，而扣非歸母凈利潤卻同比下滑14.55%。

今年下半年以來，招商蛇口又開始頻繁轉(zhuǎn)讓股權(quán)，2020年的非經(jīng)常性損益很有可能再創(chuàng)新高。

9月23日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市樂藝置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價6.07億元。

10月21日，據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)消息，招商蛇口旗下公司招商局地產(chǎn)(武漢)有限公司擬轉(zhuǎn)讓武漢招盈漢都置業(yè)有限公司30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價2136.291萬元。

據(jù)北交所網(wǎng)站10月20日消息，招商蛇口全資子公司深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及1.38億元債權(quán)，以及達峰國際股份有限公司的全資子公司明華(蛇口)海員服務公司100%股權(quán)及0.7億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，底價分別約為23.90億元和17.56億元，合計金額約41.46億元。

截至目前，招商蛇口的轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得預計將超40億元，約為2019年全年扣非歸母凈利3成多。

同時，招商蛇口此番出售股權(quán)“瘦身”或也有三條紅線重壓之下的業(yè)務調(diào)整考量。招商蛇口目前的負債結(jié)構(gòu)不算合理，截至6月末，有息負債中短期借款占比約47%，同時長期借款中，1-2年內(nèi)到期債務占比較大，超443億元，存在較大的債務再融資需求。截至6月末，公司的現(xiàn)金短債比為0.96倍，觸及監(jiān)管紅線，9月末則提至1.02倍，勉強達到監(jiān)管要求的至少1倍。